突发利好！房地产反击

今天（8月25日）中午，新华社发布了一条重要的楼市利好：

(相关资料图)

居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。此项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。

多家媒体迅速转发了这条消息：

受这个消息的影响，A股中的房地产板块一度大涨了2.95%，位居沪深两市第一。

其中万科A股一度上涨了接近5%，保利一度上涨了5.8%，多只地产股涨停。不过很快就呈现了冲高回落的走势。（下图：房地产指数走势）

那么，这个利好对楼市意味着什么？力度有多大？

客观地讲，这只能算是一个中等略偏小的利好，关键看一线城市是否执行。它或许意味着新一轮利好将陆续发布，今天的消息只是一个开端。

7月末的时候，住建部长曾透露了即将出台三大利好，分别是：

1、进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率；

2、改善性住房换购税费减免；

3、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。

今天官宣的利好是上述第三条中的局部内容（只针对首套房）。

因为“认房不用认贷”的概念很宽，不仅包括首套房，还包括二套房、三套房。

今天官宣的政策，主要是针对首套房，而且限定了“家庭成员在当地名下无成套住房的”。

它主要解决了首套房置换家庭面临的难题。比如在深圳，如果1个家庭买过一次房，贷过一次款，现在想换房。如果卖掉这套房子，再买房的时候，首付比例就高达50%或者60%，而不能享受30%的首付。

在北上广等大城市，也基本如此。

此次新政之后，有利于刚需型家庭换房。

至于北上广深等大城市是否执行，三部门只是说纳入政策工具箱，各地自住选用。

绝大多数二线城市，几乎所有的三四五线城市，这种首套置换的早就松动了。仍将限制首套置换的，主要是一线城市和部分强二线城市。

所以，这几个大城市是否执行就显得非常关键。如果不执行，意义就不太大。

市场普遍希望，住建部长此前宣布的3大利好能全面落地，央行宣布的降低存量房贷利率也能尽早落地。

昨天（8月24日），首次有大银行对“下调存量房贷利率”做了公开表态：

建设银行首席财务官生柳荣8月24日在建设银行2023年中期业绩发布会上表示：调整存量个人住房贷款利率，对净息差会产生一些影响。目前，监管部门的具体的细则还未出台，各家银行也在沟通，因此现在测算还有一定难度，总体上肯定会有一定的息差下行压力。

从上面表态可以看出：下调存量房贷利率，各大银行仍然在等监管部门的细则。估计力度可能不会太大，毕竟银行现在也面临业绩增长的压力。如果银行让利太多，可能导致银行股板块的估值下调，而银行股是A股估值的基石，不能轻易动摇。

近日，央行在货币政策第二季度执行报告中，专门表达了对中国银行业利润水平的看法，结论是：利润看起来不少，但考虑到补充资本金等因素，仍不太宽裕。为了国家的金融安全，很难让银行更多让利了。（下图）

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